はじめに
「管理会社が倒産したらしい」。こうした連絡は、多くの場合、何の前触れもなく届きます。
家賃はどうなるのか。入居者から問い合わせが来たら何と答えればいいのか。鍵や契約書はどこにあるのか。一度にたくさんの問題が押し寄せます。
当社（RENON株式会社）も、前の管理会社の倒産をきっかけに、物件の管理を引き継いだ経験があります。その実務をもとに、市川・浦安・江戸川区で物件をお持ちのオーナー様向けに、「まず何をすればいいか」を順番に整理しました。
小さな管理会社に任せている方ほど、他人事ではありません。いざというときの備えとして読んでください。
まず知っておきたいこと：お金と契約は「誰のもの」か
倒産で一番問題になるのは、管理会社が預かっていた家賃や敷金です。
入居者が管理会社の口座に家賃を振り込んでいる場合、オーナー様への送金前のお金がその口座に残っています。このお金を取り戻せるかどうかは、管理会社がきちんと分けて管理していたかに大きく左右されます。
賃貸住宅管理業法では、登録した管理会社に対し、預かった家賃などを自社のお金と分けて管理すること（分別管理）が義務づけられています。ただし、実際にどこまで回収できるかは、個別の状況と倒産手続きの進み方次第です。
もう一つ大事なのが、入居者との賃貸借契約の当事者です。一般的な管理委託では、貸主は管理会社ではなくオーナー様です。そのため、管理会社が倒産しても入居者との契約は続きます。退去時には、敷金の返還をオーナー様が求められる可能性があります。
サブリース（管理会社が一括で借り上げている形）の場合は、関係がまったく違います。ご自身の契約がどちらなのか、まず契約書を確認してください。具体的な法的判断は、弁護士にご相談ください。
倒産がわかったらすぐやる5つのこと
優先すべきは「これ以上、家賃を倒産した会社に流さないこと」です。次の順番で進めてください。
- 窓口を確認する
破産なのか民事再生なのか、代理人弁護士や破産管財人は誰かを確認します。会社から届いた通知は必ず保管してください。以降の交渉は、この窓口と行います。 - 家賃の振込先を切り替える
入居者へ、新しい振込先を書面で通知します。保証会社の収納代行や口座振替を使っている場合は、保証会社への連絡も必要です。家賃の支払日に間に合うよう、最優先で動いてください。 - 入居者の連絡先を整える
水漏れや鍵の紛失など、緊急時の連絡先がなくなっています。当面の連絡先（オーナー様ご自身か、新しい管理会社）を、振込先の通知と一緒に伝えます。 - 書類と鍵の引き渡しを求める
窓口に対して、次のものの引き渡しを求めます。- 賃貸借契約書・重要事項説明書・更新の書類
- 入居者の一覧（氏名・連絡先・家賃・契約期間）
- 預かり敷金の明細、家賃の入金状況、滞納の記録
- 合鍵・マスターキー
- お金の請求は専門家と進める
未送金の家賃や預けていた敷金の請求は、倒産手続きの中で行います。申し出の期限があるので、早めに弁護士へご相談ください。
書類がすべて戻ってくるとは限りません。その場合は、入居者が持っている契約書の控えなどから、契約内容を確認し直すことになります。
次の管理会社を選ぶときのポイント
倒産の後片付けは、書類が揃わない中で進めることになります。次の管理会社は、管理料の安さより「引き継ぎを最後までやり切れるか」で選んでください。
- 引き継ぎの経験があるか：入居者への通知、契約内容の洗い直し、更新書類の作り直しまで対応できるか。
- 登録の有無と、お金の管理方法：賃貸住宅管理業の登録は、管理戸数が一定以上の会社に義務付けられています（小規模な会社は任意）。登録の有無にかかわらず、家賃をどの口座で預かるのかは必ず質問してください。
- 定期的に報告があるか：入金状況や物件の状態を、書面で報告してくれるか。
- 物件に駆けつけられる距離か：引き継ぎ直後は、現地での確認や清掃が必要な場面が続きます。
- 駐車場・倉庫など、住宅以外も対応できるか：倒産した会社が一括で管理していた場合、駐車場や倉庫もまとめて引き取り先を探すことになります。
倒産の前兆と、今できる備え
倒産の前には、気づけるサインが出ることがあります。一つでも当てはまれば、早めに確認してください。
- 毎月の送金が遅れる、または分割で届く
- 送金明細や収支報告が届かなくなった
- 担当者がよく変わる、電話がつながりにくい
- 修繕や清掃の業者から、支払いの遅れを耳にする
今日からできる備えは次の3つです。
- 入居者ごとの契約書の控えを、手元にも保管しておく
- 預けている敷金の金額と、その保管先を把握しておく
- 合鍵を一組、オーナー様ご自身でも持っておく
当社の経験と、ご相談について
当社も、前の管理会社の倒産により、管理をお引き受けした物件があります。
最近では、近隣の不動産会社の代表がご高齢で引退され、会社を閉じられることになりました。以前お取引のあった方からのご紹介でお話を伺い、テナント契約の管理を当社で引き継いでいます。
倒産に限らず、引退や廃業で管理会社がなくなることもあります。引き継いだ過去の書類はAIも活用して整理し、契約の内容をすぐに確認できる形に整えました。
RENON株式会社は、市川市・南行徳を拠点に、一都三県で賃貸管理を行っています。清掃・ハウスクリーニングを自社で行うため、引き継ぎ直後の現地確認や空室の清掃にもすぐに対応できます。
「管理会社と連絡が取れない」「今の管理会社が少し不安」という段階でも構いません。まずは状況をお聞かせください。
※本記事は一般的な情報です。個別の法的判断は弁護士にご相談ください。
