はじめに
自分の物件を、自分で管理する。これを「自主管理」といいます。管理料がかからず、入居者とも直接やり取りできるのが良いところです。
ただし、年数がたつと事情は変わります。建物は古くなり、オーナーも年を重ねます。気づかないうちに、手が回らなくなっていることもあります。
この記事では、自主管理が重くなってきたときに出やすいサインを7つにまとめました。いくつ当てはまるか、気軽に数えてみてください。
連絡とお金のサイン（1〜2）
サイン1：入居者からの連絡に、すぐ動けない日が増えた
水漏れ、給湯器の故障、鍵の紛失。こうした連絡は、夜や休日にも来ます。仕事や体調の都合で「明日にしよう」が続くと、入居者の満足度が下がり、退去のきっかけにもなります。
サイン2：家賃の入金確認や、滞納の連絡が後回しになっている
滞納（家賃の支払いが遅れること）は、早く声をかけるほど話がしやすいものです。通帳の確認が月末にまとめて、という状態なら、一度見直してもよい時期です。
入居と退去のサイン（3〜4）
サイン3：空室が長引くのに、募集の条件を見直せていない
家賃、写真、設備、募集を頼む不動産会社。空室が続くときは、このどれかに理由があることが多いものです。分かっていても、手をつける時間がない。それ自体がサインです。
サイン4：退去時の精算で、入居者と意見が食い違う
退去時に部屋を元に戻すことを「原状回復」といいます。2020年4月施行の民法改正では、通常の使い方によるすり減りや経年変化について、借主は原状回復の義務を負わないことが明文化されました。国土交通省も「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、負担の考え方を示しています。入居時の写真や記録がないと、話し合いは難しくなりがちです。
書類と建物のサイン（5〜6）
サイン5：契約書や更新の書類が、どこにあるかすぐ出てこない
更新の時期、保証人の連絡先、過去の修繕の記録。いざというときに必要なのが、こうした書類です。個人が連帯保証人になる契約では、改正後の民法で「極度額（保証の上限額）」を書面で定める必要があります。古いひな形のままになっていないかも、確かめておきたい点です。
サイン6：共用部や水回りの清掃・点検が行き届かない
廊下やゴミ置き場の汚れは、入居者も内見の方もよく見ています。古い建物でも、整っていれば印象は変わります。清掃の回数が減った、設備の点検をしばらくしていない、という場合は注意したいところです。
将来のサイン（7）
サイン7：自分に何かあったとき、誰が引き継ぐか決まっていない
入居者の連絡先、契約の中身、口座。これを把握しているのがオーナーお一人だけ、ということは少なくありません。入院や相続のとき、ご家族が何から手を付けるか分からず困ることがあります。相続の手続きや税金については、司法書士・税理士に早めに相談しておくと安心です。
いくつ当てはまったら、どうする？
すべてを一度に任せる必要はありません。入居者の募集だけ、清掃だけ、退去時の立会いだけ、といった一部の外注から始める方法もあります。
管理会社を選ぶときは、管理料の額よりも「何をどこまでやってくれるか」を比べましょう。なお、管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者には、賃貸住宅管理業法による国の登録が義務付けられています（2021年6月15日施行）。会社を比べるときの手がかりの一つになります。
当社の経験と、ご相談について
自主管理のオーナー様にとって、特に負担が大きいのが家賃の滞納と騒音のクレームです。どちらも当事者同士の話し合いだけでは収まらず、訴訟（裁判）にまで進むこともあります。
そうなったとき、何をどの順番で進めるか。その道筋を段取りしておくのも、管理会社の役目だと当社は考えています。法的な判断は弁護士の領域ですが、そこへつなぐまでの準備はお手伝いできます。
書類については、揃っているに越したことはありません。ただ、契約書や記録が手元になくても大丈夫です。当社では、一から作成し、整理し直すこともできます。
清掃だけをお任せいただくケースもあります。近所で当社が定期清掃をしている様子をご覧になり、看板を見てご連絡くださったオーナー様もいらっしゃいました。
当社は、市川市相之川（東西線・南行徳駅）の不動産会社です。賃貸管理と、売買・賃貸の仲介を行っています。清掃やハウスクリーニングも自社で対応しているので、「まず清掃だけ」というご相談もお受けします。管理料は、物件とご希望を伺ってからお見積りします。
「うちはいくつ当てはまるだろう」という段階でも、お気軽にどうぞ。
参考
※本記事は一般的な情報です。個別の契約・法律・税金・相続の判断は、弁護士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。（2026年11月時点の情報です）
