はじめに
親の家を相続したけれど、自分たちは住まない。そんなご相談が増えています。
「売ったほうがいいのか、貸したほうがいいのか。」答えは、物件とご家族の事情で変わります。ただ、迷ったときに確認する点は、だいたい同じです。
この記事では、賃貸管理と売買仲介の両方を行う立場から、判断の分かれ目を4つに絞って整理します。結論を急がず、まずは材料をそろえることから始めましょう。
分かれ目1：まず「誰の名義か」を確定する
売るにも貸すにも、持ち主がはっきりしていることが前提です。
2024年4月1日から、相続登記（不動産の名義を相続人に変える手続き）が義務になりました。取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前の相続も対象で、原則として2027年3月31日までが期限です。
兄弟姉妹で共有にする場合は、売るときも大きな修繕をするときも、共有者の同意が必要になる場面があります。「貸して家賃を分ける」形は、長く続くほど話し合いが増えます。名義と分け方は、司法書士や弁護士に早めに相談しておくと安心です。
分かれ目2：売るなら「期限のある特例」を確認する
相続した空き家を売るときに、税金が軽くなる特例があります。代表的なのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。売却益から最高3,000万円（相続人が3人以上なら最高2,000万円）を差し引けます。
主な要件は次のとおりです（一部です）。
- 1981年5月31日以前に建てられた家であること
- 亡くなる直前、親が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所などは条件付き）
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続後、売るまでに事業・貸付・居住に使っていないこと
ここが大事な分かれ目です。一度貸してから売ると、この特例の要件から外れることになります。対象は2027年12月31日までの売却で、耐震改修や取り壊しなどの条件もあります。ほかに、相続税を納めた方が一定期間内に売ると使える「取得費加算の特例」もあります。使えるかどうかは、売る前に税理士や税務署で確認してください。
分かれ目3：貸すなら「直す費用と手間」を見積もる
貸す場合は、家賃という収入が続きます。その代わり、貸す前と貸している間に費用と手間がかかります。
- 貸す前：残置物の片付け、清掃、水まわりや屋根・外壁の修繕
- 貸している間：設備の故障対応、入居者からの連絡、更新や退去の手続き
- 退去後：原状回復（入居前の状態に戻す工事）と、次の入居者募集
築年数が古い家ほど、最初の修繕費が大きくなりがちです。「家賃で何年で取り戻せるか」を、見積もりを取ってから計算してみるのがおすすめです。遠方に住んでいる方は、管理を任せる前提で考えると現実的です。
分かれ目4：「とりあえず置いておく」にもコストがある
決めきれずに空き家のままにしておく方も多いです。ただ、その間も固定資産税や清掃・草取りなどの費用はかかります。
住宅が建つ土地は、固定資産税の課税標準（税額計算のもとになる金額）が、200㎡以下の部分は6分の1に減らされています。しかし、管理が行き届かず市区町村から「管理不全空家等」などとして勧告を受けると、この特例から外れます。2023年の法改正で、勧告の対象が広がりました。
置いておくなら「いつまでに決めるか」と「それまで誰が見に行くか」を決めておくことが大切です。
まとめ：売る？貸す？の目安
| こんな状況なら | 向いていることが多い選択 |
|---|---|
| 空き家の特例の要件に当てはまりそうで、期限内 | 売る方向で早めに検討 |
| 共有者が多く、意見が分かれやすい | 売って現金で分ける方が整理しやすい |
| 修繕費が少なく、駅に近いなど借り手が見つかりやすい | 貸して家賃収入を得る |
| 将来、家族が住む可能性がある | 期間を区切って貸す形も検討 |
あくまで目安です。実際には、「売った場合の手取り」と「貸した場合の収支」を並べて比べるのが一番の近道です。
当社の経験と、ご相談について
当社は、賃貸管理と不動産の売買・賃貸仲介を、ひとつの窓口で行っています。売る場合と貸す場合を、同じ担当者が並べてご説明できるのが特徴です。清掃・ハウスクリーニングも自社で行うため、「貸す前にどこまで整えるか」も現場を見て一緒に考えます。
相続した家のご相談でよく伺うのは、「何から手を付けたらよいかわからない」というお声です。また、目先の利益よりも、長い目で見てどちらがよいかを比べたい、という方も少なくありません。そんなときは、売った場合と貸した場合を、長期の視点で並べて一緒に整理していきます。
兄弟姉妹で共有している家では、方針がなかなか決まらないこともあります。そんなとき話が前に進んだきっかけは、現実的な予算と具体例をお示ししたことでした。ご家族が同じ材料を見ながら話し合えるようになるためです。
貸す前・売る前の片付けや清掃にも、当社が自社で入ります。築年数が古い家でも、整備されていると印象は良くなります。特に差が出るのが水回りです。
まだ売るか貸すか決めていない段階でも、お気軽にご相談ください。市川・浦安・江戸川区を中心に、一都三県に対応しています。東西線の、ご近所です。
参考
- No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
- No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
- 相続登記の申請義務化について（法務省）
- 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置（国土交通省）
※本記事は一般的な情報です。制度の適用や税額は個別の事情で異なります。相続・登記・税金については、弁護士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。（2026年11月時点の情報です）
